Paragrafen

Grondbeleid

Tussentijdse analyse grondexploitaties

Bij de analyse van de grondexploitaties is op hoofdlijnen bekeken welke verschillen er ten opzichte van de calculaties worden verwacht.

Hieronder worden de projecten weergegeven waar de wijzigingen van toepassing zijn of als er bijzonderheden te vermelden zijn.

De nummering van de Grondnota 2021 wordt gehanteerd. Voor de Grondnota 2021 zie Document Boxmeer - 9f 2021-R-525a Grondnota 2021 gemeente Boxmeer - iBabs RIS (bestuurlijkeinformatie.nl)

Samenvattend overzicht van de resultaten van de gewijzigde herziene grondexploitatiebegrotingen

Omschrijving complex

Datum voltooiing

Boekwaarde 1-1-2021

Eindwaarde resultaat

Netto C.W. 1-1-2021

I. Woningbouw

 

 

 

 

Boxmeer

 

 

 

 

1. Pastoorsbiest

 31-12-2021

(219.524)

(201.720)

(197.765)

2. Bakelgeert

 31-12-2025

2.515.670

1.531.901

1.387.490

3. Hoek Steen-/Burg. Verkuijlstraat

 31-12-2026

1.771.979

846.419

751.596

4. Maasbroeksche blokken afronding 1e fase

 31-12-2022

(1.115.054)

(1.323.185)

(1.271.804)

5. Van Speijk

 31-12-2022

12.542

(37.314)

(35.865)

6. Voormalige school De Peppels

 31-12-2021

233.845

286.591

280.972

7. Voormalige school 't Ogelijn

 31-12-2021

559.979

617.007

604.909

Beugen

 

 

 

 

8. Sterckwijck (zie bedrijventerreinen)

 31-12-

 

 

-

9. Lange Heggen West

 31-12-2026

462.111

404.016

358.754

Rijkevoort

 

 

 

 

10. Achter de Molen

 31-12-2022

(942.066)

(642.683)

(617.727)

11. Achter de Molen fase III

 31-12-2028

76.294

(781.726)

(667.196)

Vierlingsbeek

 

 

 

 

12. Soetendaal 3e fase

 31-12-2024

195.225

(144.420)

(133.422)

13. 't Hulder

 31-12-2024

466.354

392.827

362.912

Overloon

 

 

 

 

14. Stevenbeekseweg

 31-12-2023

(249.327)

(780.471)

(735.455)

Oeffelt

 

 

 

 

15. Hogehoek

 31-12-2022

2.678

(182.649)

(175.557)

16. Brakels Eng 2

 31-12-2029

61.717

261.544

218.848

Maashees

 

 

 

 

17. Achter de school

 31-12-2026

218.486

(540.062)

(479.560)

Groeningen

 

 

 

 

18. Achter de kapel

 31-12-2025

34.349

(177.136)

(160.438)

Vortum-Mullem

 

 

 

 

19. St. Cornelisstraat

 31-12-2024

(54.135)

(228.506)

(211.105)

20. Luinbeekweg

 31-12-2025

948.635

287.744

260.618

Holthees

 

 

 

 

21. Horstenweg

 31-12-2024

481.703

 423.963

391.676

Sambeek

 

 

 

 

22. Catharinaklooster

 31-12-2023

(545.349)

(709.966)

(669.016)

 

 

 

 

 

II. Bedrijventerreinen

 

 

 

 

Boxmeer

 

 

 

 

23. Uitbreiding Ind.terrein Saxe Gotha

 31-12-2022

530.884

(636.361)

(611.650)

Beugen

 

 

 

 

24. Sterckwijck

 31-12-2034

25.186.979

2.099.675

1.591.291

Rijkevoort

 

 

 

 

25. Hoogeind afronding

 31-12-2021

(197.669)

(294.146)

(288.379)

Totaal:

 

30.436.305

 471.342

(45.870)

Rente

De voornaamste reden van de verschillen is de aanpassing van het rentepercentage. Bij de Grondnota 2021 is voor het jaar 2021 en verdere jaren rekening gehouden met een rente van 1,27%.

Op basis van de werkelijke balans per 1 januari 2021 en de werkelijke en nog te verwachten rentekosten 2021 is een rente berekend van 1,20%. Voorzichtigheidshalve is bij geactualiseerde exploitaties er een rente van 1,22% gehanteerd.

Amendement “Verlenging regelingen Grondnota”

In de raadsvergadering van 8 juli jl. is bij de behandeling van de Grondnota, middels een amendement, besloten dat de kortingsregelingen te laten gelden tot en met de harmonisatie van deze regelingen door de gemeenteraad van de gemeente Land van Cuijk. Zie Document Boxmeer - 9f Amendement Verlenging regelingen Grondnota (aangenomen 08-07-2021) - iBabs RIS (bestuurlijkeinformatie.nl).

Om het effect hiervan te bepalen, zijn bij deze tussentijdse analyse eerst de exploitaties herijkt met de insteek dat de kortingsregelingen tot en met 31 december 2021 gelden. Hierbij is de aanname gedaan dat de lopende opties in 2021 worden omgezet in een getekende overeenkomst, waardoor de kortingsregeling van toepassing is.

Bij een groot deel van de grondexploitaties is de verlenging van de kortingsregelingen niet van toepassing. De redenen hiervoor zijn dat alle kavels zijn verkocht, in optie zijn, er een getekende overeenkomst is of er is sprake van projectmatige uitgifte.

Gezien de strekking van het amendement, is het niet precies te bepalen wanneer de kortingsregeling eindigt. De aanname is gedaan dat uiterlijk 1 juli 2022 de kortingsregeling van toepassing is. Na tekenen van de koopovereenkomst dient de koop, conform de algemene verkoopvoorwaarden, binnen 5 maanden te worden geëffectueerd. Dit betekent dat in de calculatie de korting wordt toegepast op de alle verkopen in het jaar 2022. In onderstaand overzicht worden de effecten van de korting weergegeven van de relevante grondexploitaties. In werkelijkheid kan, afhankelijk van de werkelijke verkopen, het effect van de korting hoger of lager uitvallen.

Gezien het moment van vaststellen van de grondexploitatie Achter de Molen fase III, is bij deze grondexploitatie al rekening gehouden met het verlengen van kortingsregelingen.

Omschrijving complex

Eindwaarde resultaat verlenging korting

Eindwaarde resultaat korting t/m 31-12-2021

Effect korting

 9. Lange Heggen West

404.016

314.454

-89.562

 12. Soetendaal 3e fase

-144.420

-152.455

-8.035

 16. Brakels Eng 2

261.544

213.111

-48.432

 17. Achter de school

 -540.062

-557.127

-17.065

 21. Horstenweg

423.963

419.531

-4.432

 24. Sterckwijck

2.099.675

1.930.173

-169.502

Totaal:

2.504.715

2.167.688

-337.027

De effecten van de korting zijn meegenomen in de actualisatie.

Overige verschillen

De overige verschillen komen door het wel of niet van toepassing zijn van de diverse kortingsregelingen tot en met 31-12-2021. Een verlaging van de opbrengsten heeft een nadelig effect op de rentekosten. Bij de actualisatie is, indien noodzakelijk, op basis van de (verwachte) verkopen de fasering aangepast. Dit heeft ook effect op de rentekosten, zowel nadelig als voordelig. Hieronder wordt, indien van toepassing, ook andere aanvullende verklaringen per grondexploitatie van de verschillen weergegeven dan de al hier boven genoemde verklaringen:

  • 3. Hoek Steen-/Burg. Verkuijlstraat

Met de partij die de zone tussen Rochusplein en sporthal ’t Hoogkoor gaat ontwikkelen, is overeenstemming bereikt voor de grondaankoop van het perceel gelegen naast de sporthal. Hierdoor wordt tevens bewerkstelligd dat de benodigde grond voor de reconstructie van de Burg. Verkuijlstraat wordt verkregen. In de actualisatie is de overeengekomen prijs verwerkt.

  • 9. Lange Heggen West

In de grondexploitatie was het uitgangspunt gehanteerd dat de gemeente alle gronden verwerft, ontwikkelt en uitgeeft. Aangezien de grondeigenaar van het bovenste deel haar gronden zelf gaat uitgeven, zijn de kosten van de grondverwerving niet meer van toepassing en valt een deel van de kosten, conform de voorschriften, in het kader van kostenverhaal niet onder de grondexploitatie, maar onder faciliterend grondbeleid. Daarnaast is het de verwachting dat de kosten op basis van onderzoeken voor archeologie hoger uitvallen.

  • 23. Uitbreiding Saxe Gotha

Het naast gelegen bedrijf wil het resterende perceel inclusief de tussenliggende weg kopen, zodat er een aaneengesloten kavel ontstaat. Hierdoor dient de tussenliggende weg te worden verlegd over het te verkopen perceel. Het bedrijf neemt de volledige kosten voor het verleggen van de weg inclusief riolering etc., welke worden geschat op € 440.000, voor haar rekening. Daarnaast dient vanwege extra overleggen en aanpassingen van het plan er rekening te worden gehouden met extra uren. Hier tegenover staan hogere grondopbrengsten. De planaanpassing resulteert in meer verkoopbare m2.

  • 25. Hoogeind afronding

Er wordt meer m2 grond verkocht dan waar aanvankelijk rekening mee is gehouden. Dit resulteert in een hogere opbrengst van € 38.000.

Sterckwijck wordt verderop toegelicht.

Raamkrediet grondexploitatie gemeente Boxmeer

Overzicht benodigd raamkrediet gewijzigde in ontwikkeling zijnde grondexploitaties

 

Overzicht verkopen 2021

Woningbouw

Bedrijventerreinen

Sterckwijck

Gezien de omvang van de grondexploitatie en het financieel effect op het resultaat bij afwijkingen in de ramingen en de fasering, wordt er bij de tussentijdse analyse apart aandacht aan Sterckwijck besteed.

 

Bij de actualisering zijn de verkopen 2021 & 2022 geschat op basis van gerealiseerde verkopen, concept overeenkomsten en opties. Hieruit blijkt onder andere dat, ten opzichte van de Grondnota, in 2021 substantieel meer wordt verkocht. Daarnaast wordt er vanuit gegaan dat in de jaren daarna er afgerond 1,5 hectare per jaar wordt verkocht. Dit is bepaald op basis van de gerealiseerde verkopen. Het gevolg is dat looptijd 2 jaar is verkort.

Op basis van de fasering is er een inschatting gemaakt welke verkopen in aanmerking komen voor de kortingsregeling bedrijven. Dit betekent een nadeel van € 328.000.

Een andere/kortere fasering in combinatie met een lager rentepercentage resulteert per saldo in een verlaging van € 730.000 aan rentelasten. Vanwege een lagere rentepercentage en fasering vallen de kosten voor indexering per saldo € 78.000 lager uit.

Bovenstaande betekent ten opzichte van de grondnota een verlaging van het tekort van € 480.000.

Financiën

Voorzieningen

 Voorzieningen in verband met gecalculeerde verliezen in relatie tot actuele calculaties

Omschrijving complex

Opgenomen

Benodigd

Verschil

 2. Bakelgeert (Boxmeer)

1.538.662

1.531.901

-6.761

 3. Hoek Steen-/Burg. Verkuijlstraat (Boxmeer)

743.146

846.419

103.274

 6. Voormalige school De Peppels (Boxmeer)

286.708

286.591

-117

 7. Voormalige school 't Ogelijn (Boxmeer)

617.287

617.007

-280

 9. Lange Heggen West (Beugen)

366.220

404.016

37.795

 13. 't Hulder (Vierlingsbeek)

393.717

392.827

-890

 16. Brakels Eng 2 (Oeffelt)

217.633

261.544

43.910

 20. Luinbeekweg (Vortum-Mullem)

260.123

287.744

27.621

 21. Horstenweg (Holthees)

421.187

423.963

2.776

 24. Sterckwijck (Beugen)

2.580.265

2.099.675

-480.590

Totaal:

7.424.948

7.151.687

-273.261

Totaal dient er € 273.261 minder aan voorzieningen te worden gevormd om de gecalculeerde verliezen te dekken.

Winstneming

Op basis van de gerealiseerde verkopen per 1 september 2021 en gerealiseerde kosten per 1 januari 2021 is de inschatting dat er minimaal € 230.585 aan winstneming in 2021 plaats vindt.

Faciliterend grondbeleid

In de begroting is een bedrag aan inkomsten en uitgaven opgenomen voor het uitvoeren van faciliterend grondbeleid.

Zoals in de Grondnota is vermeld, is dat ten tijde van het opstellen van de Grondnota nog niet bekend was voor welke projecten de gemeente kosten gaat maken, welke worden verhaald. Tevens is aangegeven dat bij de 2e bijstelling eventueel de budgetten worden bijgesteld.

Op basis van afgesloten en nog af te sluiten overeenkomsten is bij het opstellen van de tussentijdse analyse bekeken in welke mate de budgetten dienen te worden bijgesteld. Ten opzichte van de begroting dienen de uitgaven en inkomsten met € 665.000 te worden verhoogd. De projecten waar het onder andere betrekking op heeft zijn Pastoor de Vochtplein, Lange Heggen West, Carmelveste, Molenhecken, Grotestraat 50 Sambeek etc...

Aangezien het verloop van een deel van de uitgaven lastig is in te schatten, worden de bedragen in z’n geheel in het jaar 2021 geraamd.

Bij de jaarrekening wordt bekeken, conform de “notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken” van de commissie BBV (zie 7. Verslaggevingsaspecten faciliterend grondbeleid · Commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) en Bijlage 6. Verantwoordingsschema faciliterend grondbeleid · Commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording)) welke inkomsten en uitgaven betrekking hebben op het jaar 2021 en volgende jaren.

 Effect begroting 2021

Resultaat tussentijdse analyse grondexploitaties

Omschrijving

 

 Verlaging voorzieningen nadelig saldo 

-273.261

 Winstneming

-230.585

Totaal:

-503.846

Rekening houdend met de verlaging van de voorzieningen en de winstneming is het effect op de begroting 2021 € 503.846 voordelig.

Voorstel:

  • Voor de grondexploitaties de kredieten te verlagen met € 1.105.263;
  • De voorzieningen voor gecalculeerde verliezen te verlagen met € 273.261;
  • Kennis te nemen van de, op basis van gerealiseerde verkopen, verwachte winstneming van € 230.585;
  • Het voordelig resultaat van € 503.846 verwerken bij de 2e bijstelling 2021;
  • Ten behoeve van de uitvoering van het faciliterend grondbeleid een bedrag van €665.000 aan inkomsten en uitgaven ramen.